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购买预售商品房要留意哪些方面?

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购买预售商品房要留意哪些方面?

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文章导读:一,购房留意事项之良知知彼,百战不殆房地产市场各种类型的房屋良多,作为购房人一定要清晰自身的收进情况和消费层次,不能妄自
关键词: 预售,商品房,留意,哪些方面一,购房留意事项之良知知彼,百战不殆房地产市场各种类型的房屋良多,作为购房人一定要清晰自身的收进情况和消费层次,不能妄自菲薄,也不能好高骛遥,以免日后给自己带来沉重的经济负担。

     在明确自己应该购买哪一类商品房后,更为重要的是了解开发商的售楼资格。

     因为开发商与购房人存在着严峻的市场信息不合错误称,双方的地位实质上是不同等的。

     实践中曾泛起开发商利用集体土地开发房地产,开发商卷逃预售款和在预售房地产上设置典质等情况,严峻侵害购房人的权益。

     为此,相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制,即开发商作为预售人,应当以书面方式向预购人昭示下列事项,使预购人能够较为全面真实地了解商品房预售的信息: (一)预售人的名称,注册地址,联系电话和法定代表人;(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;(三)项目开发入度和竣工交付使用时间;(四)项目及其配套举措措施的平面示意图;(五)商品房的结构类型,户型,装修尺度;公共和公用建筑面积的分摊办法;(六)预售商品房的价格和付款办法;(七)商品房预售款的专用帐户;(八)物业治理事项;(九)法律,法规划定的其他事项。

     假如以上前提都具备的话,说明开发商在国有土地使用权的取得,商品房小区规划的确定和商品房预售前的开发等过程中,都较为规范,没有泛起在建工程典质的情况,对商品房后期建设与治理也有明确的计划,购房者大可放心与之谈判。

     二,购房留意事项之望清"内部认购”的真面目很多开发商在楼盘预售前,喜欢搞内部认购,一为造势,二为摸底,都是为预售作预备。

     而对于购房人来说,相对而言,内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。

     对此,笔者以为,因为内部认购行为政府不认可,也没有纳进治理,商品房的内部认购可能存在以下隐患: 一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金,导致将来难以取得房地产证;二是该商品房可能已经被开发商拿往典质,将来购房人取得的不是完全的房屋所有权;三是因为内部认购合同没有政府部分的登记存案,开发商可能会将房屋一楼多售。

     因此,购房人切不可由于内部认购商品房的所谓价格上风而麻木大意。

     三,购房留意事项之明确售楼广告的法律效力很多开发商都精晓包装之道,在商品房的售楼广告中作了很多诱人的许诺。

     对于广告的效力,法律理论一般以为是一种"要约邀请”,对开发商没有法律约束力,除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。

     对于预售广告的治理,主要是通过行政手段实现的,《广东省商品房预售治理条例》划定,预售人发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。

     预售广告的内容必需真实,正确,不得有误导,欺骗公家和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。

     预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所昭示的事项,预购人有权要求在商品房买卖合同中商定。

     预售人发布预售商品房广告时,应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部分和工商行政治理部分存案,主管部分和工商行政治理部分发现该广告内容与项目不符时,应当责令其休止发布。

     假如购房人因开发商虚假广告的误导利益受到损害,理论上可以通过司法程序寻求赔偿,但通过陷进空费时日的诉讼来维权,不是泛博购房人乐见的事情。

     因此,建议购房人要求开发商将其广告许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中,如发现开发商发布虚假广告欺骗消费者,也可以向工商行政治理部分举报。

     四,购房留意事项之慎签认购书在实践中,为了绝早销售商品房,开发商在与购房人签订商品房销售合同前,双方先签订商品房预售认购书,购房人依认购书商定缴纳一定数额的款项。

     但去去在正式的商品房买卖谈判中,又由于对详细条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方入而转为对购房人所缴款项是否视为定金,合用"定金罚则”而争吵不休。

     对于认购书的法律性质,一般以为,假如认购书含有商品房买卖合同的主要条款,如商品房的位置,楼层,总面积,单价,总价,签订正式预售合同的时间等,商品房认购书具有合同约束力,当事人违约要承担违约责任。

     认购书中商定的款项应当视为解商定金,合用定金罚则。

     假如认购书没有含有商品房买卖合同的主要条款,则认购书只是没有法律约束力的"意向书”,购房人所缴款项应当退归。

     对于认购题目,《广东省商品房预售治理条例》第二十三条划定: "预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。

     收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,商定所收订金的详细数额和退还与不退还的详细办法。

     预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。

     "此划定明确划定双方商定的是"订金”而非"定金”,这也可以避免合用"定金罚则”,但条件是购房人在认购书上也使用了"订金”的字眼。

     五,购房留意事项之确定公道的付款方式为加快资金归笼,实践中有的开发商对一次性付款的购房人提供一定的优惠,有的经济前提优胜的购房人也乐于一次性付款,以免麻烦。

     但这种做法实在存在一定的风险,假如开发商开发烂尾,购房人极有可能血本无回。

     因此,购房人应绝可能争取按照开发建设工程的入度分期支付房款,这样可以将风险降到最低,避免将来被"套牢”。

     如在合同中商定签约时支付房款的10%,签约后开发商应保证工程应建至四层完工,购房人再付10%……等等。

     另外,根据《广东省商品房预售治理条例》,商品房开发商(预售人)代购房人办理商品房房地产权证的,购房人可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后,交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。

     购房人自己办理商品房房地产权证的,购房人可以留百分之十的商品房价款,在预售人取得商品房项目产权确认证实书并将商品房交付使用之日起旬日内支付。

     六,购房留意事项之明确商定收楼尺度对于商品房交付使用的尺度,《城市房地产开发经营治理条例》第十七条,第十八条有明确划定,即房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

     住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当入行综合验收。

     综合验收项目包括: (一)城市规划设计前提的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础举措措施和公共举措措施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安顿方案的落实情况;(五)物业治理的落实情况。

     住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

     《广州市商品住宅建设项目验收治理办法》划定,商品住宅建设项目验收包括专业验收,竣工验收和综合验收。

     专业验收是指规划,公安消防,人防等行政治理部分对商品住宅建设项目落实工程报建审批事项情况所作的检修和认可。

     竣工验收是指房地产开发商依照强制性工程建设尺度组织勘察,设计,施工,工程监理等单位,对房屋建筑以及按划定配套建设的市政公用举措措施工程质量的认定。

     综合验收是指建设行政主管部分组织有关行政治理部分对商品住宅建设项目中涉及公共安全的内容及市政公用举措措施建设配套情况所作的认定。

     对于交付尺度,此办法划定,商品住宅建设项目经验收合格后,方可交付使用。

     办法没有明确,而且广州市综合验收难题目一直没有得到很好得解决,使开发商与购房人在收楼尺度上存在很大争议。

     现行的《商品房买卖合同》格局文本第八条划定收楼尺度由合同双方商定。

     建议购房人绝量不要选择争议较大的"(一)该商品房经验收合格”,以免日后对验收的定义产生歧义,另外,购房人可要求开发商在商品房交付使用的同时向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用仿单》,并按《住宅质量保证书》的商定承担保修责任。

     七,购房留意事项之规范商品房面积增减的处理商品房的建筑面积是以房地产测绘部分的测绘结果为准。

     而合同的签订去去在测绘之前,因此,合同商定的商品房面积去去与实测面积不相符。

     对于面积增减的处理,建设部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》有明确的划定,即: 商品房销售合同商定面积与实际面积发生差异的,按照合同商定处理;合同未作商定的,面积误差比尽对值超出3%时,买受人有权退房。

     买受人不退房的,产权登记面积大于合同商定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部门的房价款由买受人补足;超出3%部门的房价款由房地产开发企业承担,产权回买受人。

     产权登记面积小于合同商定面积时,面积误差比尽对值在3%以内的(含3%)部门的房价款由房地产开发企业返还买受人;尽对值超过3%部门的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

     广州市的《商品房买卖合同》在此基础上,入一步划定,面积误差比尽对值在0·6%以内(含本数)的,买卖双方不作任何补偿。

     当然,合同双方也可以另行商定。

     八,购房留意事项之了解按揭的办理方法大部门开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭,并列出月供多少,以示供楼是件轻松的事情。

     有的购房人也认为签了合同交了部门房款,并提交了一系列按揭申请文件后,就可以放心等待进住了。

     实际上,提供按揭的是银行而不是开发商,银行对购房人资信入行调查后,可能不会批准提供按揭。

     实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段,明明没有却明目张胆地宣扬。

     假如银行不批准按揭或根本就不存在按揭,而购房人已缴了一部门房款,那购房人则十分被动。

     比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理作一明确划定。

     九,购房留意事项之追究交楼违约的技巧有的购房人去去会碰到这种情形,接到开发商的交楼通知书,兴冲冲地到楼盘一望,商品房的很多举措措施都没有到位。

     对此,有的购房人急于进住,直接收楼。

     有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付,并要求开发商承担迟延交付的违约责任。

     两者的处理其法律后果是不同。

     前者收楼后,即使商品房根本不适于栖身,使用,购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。

     当然,假如商品房存在质量题目,已收楼的购房人仍是可以要求开发商赔偿因质量题目引起的财产损失,但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事,而且证实房屋的质量题目的难度是相称大的,获得赔偿的本钱较高。

     相反,因为开发商已显著违约,后者要求开发商承担迟延交付违约责任的难度就小多了。

     十,购房留意事项之购房留意事项之了解预售商品房转让的前提在房地产交易中,存在预售商品房转让的情形,即原来的商品房预购人将购买的尚未竣工的预售商品房再行转让给他人,俗称"炒楼花"。

      因为预售商品房转让有利于转让人的融资,对受让人而言,可能有价格上的优惠,而国家又能增加税收,因此,"炒楼花”固然在理论上存在争议,实践中却一直客观存在。

     但因为"楼花”究竟不是现楼,其中涉及法律关系较为复杂,建议购房人全面了解转让人原来合同的详细情况后作决议计划。

     简朴而言,假如转让人已付清全部价款,预售商品房的转让无须事先征得作为预售人的开发商同意。

     假如预购人尚未付清价款,则转让事先须征得预售人的同意。

     假如转让的商品房办理了按揭,则情况更为复杂。

     但无论何种情况,预购人必需持有经由登记存案的预售合同和转让合同才能成为转让人,未登记存案的商品房买卖合同项下的预售商品房不得转让。

     365小编为您收拾整顿了有关购买预售商品房的十项留意事项,但愿对您购买预售商品房有相关的鉴戒作用。

     购买预售商品房要留意每一个环节和每一个细节,不然很轻易引发纠纷。

     
: 商品房预售合同怎么办理存案登记最新城市商品房预售合同范本的格局是什么
该文章收拾整顿时间"2017-01-0606:34:34”,该文章最新更新时间为2017年!内容收拾整顿自网络,若内容有误欢迎联系客服反馈修正!

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