上海房产纠纷律师

购房指南如何通过合同防按揭房转让风险

当前位置 : 首页 > 案例分析

购房指南如何通过合同防按揭房转让风险

* 来源 : * 作者 :
文章导读:若何通过合同防按揭房转让风险若何通过合同防按揭房转让风险本文所称按揭

若何通过合同防按揭房转让风险
若何通过合同防按揭房转让风险



  本文所称按揭房是指上家通过按揭购置,贷款尚未还清的商品房。

    

按揭房的首要特性是衡宇产权抵押给了银行,产权人不得私自出售衡宇。

    

出于投资或融资变现的需要,在二手房生意业务中购房者欲将按揭房转让的越来越多。

    

按揭房生意业务历程比平凡产权房要繁琐,凡是有转按揭生意业务和非转按揭生意业务两种操作要领,风险提防的要害是签署规范合同。

    

  (一)转按揭生意业务转按揭是指将衡宇产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家,原抵押关系排除,下家以所购衡宇从头向银行作抵押。

    

这种转让方式需具备以下几个前提,1.按揭银行许可提前还贷并开设了转按揭营业,有指定的转按揭担保机构;2.下家具备银行规定的贷款前提;3.下家的贷款额度受到限定,一般来说,若下家欲贷款数额凌驾或明明低于转按揭的贷款数额,则难以乐成。

    

通过转按揭方式转让按揭房,上下家的风险较低,但生意业务周期相对较长,凡是需要一个月到一个半月转贷审核期,审核通事后方可管理过户手续。

    

其生意业务历程可以归纳综合为: 居间委托───前期审查───签署生意合同───转按揭申请───过户抵押。

    

  生意业务历程中,银行风险首要通过他们自身的金融办事流程和转按揭担保机构来消化。

    

上下家的风险首要通过中介机构和合同约定来提防。

    

起首,在收签约定金时,居间委托合同就要对有关转按揭的问题举行约定。

    

其次,在前期审查中,中介机构要重点审查银行能否转按揭,下家是否切合银行规定的贷款前提,下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清楚等问题。

    

末了,签署合同时,上下家的违约责任要约定明确,约定的违约补偿金数额一般比平凡生意业务的高。

    

  (二)非转按揭生意业务不通过转按揭的方式转让按揭房,在二手房生意业务实践中也很常见,但最好通过诚信度较高的中介公司,以防个中较大的风险。

    

接纳这种方式的首要缘故原由有,1.贷款银行没有转按揭营业;2.下家无需贷款或贷款数额要凌驾原贷款数额,或者欲贷数额明明少于原贷款数额;3.上家需要在短期内完成生意业务。

    

碰到上述环境,通过中介公司居间出售按揭房的,实践中一般又有两种操作方案,一是生意合同签署后上家自行还贷,二是生意合同签署后上家用下家的首付款还贷。

    

因此,非转按揭生意业务的实质是,签署转让合同还贷后再生意业务过户。

    

相对于转按揭,如许生意业务更机动,利便。

    

  从风险角度来说,银行风险很小,上下家的合同风险较大。

    

为制止上下家的风险,中介公司一般会存眷衡宇产权是否清楚,首付款是否由中介羁系和违约金数额约定是否够高三个问题。

    

尤其值得一提的是,现阶段跨行转按揭一般难以实现,而先还贷后生意业务,跨行贷款天然不是问题。

    

固然,这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外,还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力,不然就巧妇难为无米之炊了。

    


文章来源: 房地产时报(作者: 许海波)


pt电子游戏官网_上海房产纠纷律师