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土地出让金的好处在哪里

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土地出让金的好处在哪里

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土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。土地出让金的好处在哪里呢?

土地出让金的好处有以下几项:

  (1)处于工业化中期的重化工阶段

  从我国当前所处的工业化阶段看,正处于工业化中期的重化工阶段,对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升,从而相应地带动土地供应的需求;

  (2)处于城市化发展的加速期

  从我国所处的城市化阶段看,正处于城市化发展的加速期,农民进城,一亿农民工进城,各地对市政、道路、交通、房地产、水、电、文化、教育、卫生等需求普遍高涨,从而也必然造成对土地供求紧张;

  (3)土地需求的猛升

  从我国个人消费结构升级看,已从万元级商品提升至十几万元,几十万元级阶段,住房和汽车成为这一阶段的消费热点,改善住房条件要土地,发展汽车要道路等等,随之而来的是对土地需求的猛升;

  (4)土地供求矛盾缺口增大

  2003年后中国经济开始进入新一轮增长周期的上升期,外资、民资等投资热情上涨,同样也必然拉动对土地供应的需求,令各地的土地供求矛盾缺口增大等等。

  知识拓展:

  土地出让金的分类:

  一种是“熟地价”,即提供“七通一平”的地块,出让金包括土地使用费和开发费;

  另一种是“毛地”或“生地”价,即未完成“七通一平”的地块,出让金仅为土地有偿使用的部分,投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路71号地块面积为2.38 万平方米,有20多家单位和1000多户居民,新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权,并投资5300 万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50-70%左右。

  土地出让金的计算方式:

  土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价,即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低,只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算,才有可比性,也易于估算投资成本,进行估算投资效益。一般认为建高层可摊低地价,实际上并非如此,因为土地出让金是按规划建筑面积计收的。


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