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动迁房买卖的法律风险

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动迁房买卖的法律风险

* 来源 : * 作者 : 徐菲律师
关键词: 动迁房,买卖,安置房

通常所说的动迁房准确地说应是“动迁安置房”或“征收安置房”。实践中,很多被安置人获得了几套房子之后,急于出卖,而法规规定不能立即交易。上海市动迁安置房管理办法第二十三条规定:动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押。这里的3年一般指从下来大产证开始计算,即房产公司举得产证时开始计算。这时,卖家一般会低于市场价出卖,而有些想省钱的买家当然迫不及待地想买。在这种情况下,二者很容易签订买卖合同。

对于这个买卖合同的性质,法律上是有效的,法规禁止的仅是“过户”,也就是无法在房产交易中心办理手续。而不动产是登记主义,只有房产部门登记了才真正享有物权。所以,买家的风险就凸显了。实践中,房价一直是上涨的,很多动迁房的卖家违约的不在少数。主要表现为1、符合过户条件之后不配合买家过户。2、在符合过户条件之前又与他人签订买卖合同并过户。

对于第一种违约,买家还是可以通过诉讼来维护自己的权益的。起诉卖家履行合同,配合过户、支付违约金、交房等。对于第二种违约情况,对于买家来说是相当危险了,这种“一房二卖”行为要分情况看:如果卖家卖给的这个“他人”是善意第三人,既同时符合善意(不知情)、支付了合理的对价、已经过户这三个条件,则买家房子是拿不回来了,只能主张卖家赔偿损失。如果卖家卖给的这个“他人”是恶意的,则买家要起诉合同无效,努力追回房子。

通过以上分析,可知道买家的风险是相当大的,但这个风险是可以降低可防控的,关键在于签订买卖合同时买家要对于交房、过户、违约情况约定的详尽,让卖家违约的代价变大,使得其无力承担违约责任,也就相对不敢做出违约的事情。(本人为徐菲律师原创,未经许可禁止转载)

 

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