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设置抵押权是动迁房买卖的有效防范措施

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设置抵押权是动迁房买卖的有效防范措施

* 来源 : * 作者 : 徐菲律师
文章导读:注: 本案是动迁房房屋买卖中的一则纠纷,买方为防范卖方将房屋卖给他人,设定了抵押权,虽卖方到期拒不履行,但法院通过查明事实支持了买方诉请。所以,对于买动迁房的人来说,设定抵押权是一个有效的风险防控措施。(判决书系从中国裁判文书网选取)
关键词: 动迁房买卖,抵押权

上海市浦东新区人民法院

浦民一(民)初字第9×××

原告王某

原告渝某

被告李沪某

原告王某渝某诉被告李沪某房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013321日受理后,依法适用简易程序,于201357日、69日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序,于2013718日公开开庭进行了审理。原告王某、被告李沪某以及原告的委托代理人粱某粱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告王某渝某共同诉称,20101128日,两原告与被告就位于上海市浦东新区瑞浦路XXXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋买卖合同》,双方约定合同价款为人民币(以下币种相同)715000元,乙方(即两原告)应当于20101128日之前向甲方(即被告)支付685000元,后原告按照合同约定向被告支付了上述购房款。根据《房屋买卖合同》第九条约定:甲方应当自该房地产根据国家或者地方的动迁房政策,可以依法转让登记之日起10个工作日内,和乙方签订《上海市房地产买卖合同》,并在此期间内和乙方一起到房地产所在的房地产交易中心办理房地产产权过户手续。系争房屋系动迁房,目前系争房屋已经符合过户条件。但是,被告却没有按照合同的约定与两被告办理房屋过户手续,经多次协商,被告无任何继续履行合同的诚意。故原告诉至法院,请求判令:1、被告协助两原告办理将系争房屋产权过户至两原告名下的手续;2、被告向原告支付律师费38750元;3、本案诉讼费由被告承担。

被告李沪某辩称,不同意原告的全部诉讼请求。首先,原告提交的《房屋买卖合同》系伪造的,因为原告持有的合同落款处乙方签字一栏签有王某渝某二人的签名,而被告持有的合同落款处则仅有王某一人的签名,且两份合同在合同首部乙方的身份证号码上、合同下方的页码以及签字部位均存在不一致,但两份合同在其他内容上是一致的。其次,被告不认识原告渝某,被告所持有的《房屋买卖合同》上没有渝某的签字,渝某不是合同相对方,因此渝某不是本案适格当事人,合同不成立。第三,原告没有支付过房款,635000元的付款人是董某,被告不认识董某,因此其无法确定上述款项是否系董某代原告支付。第四,原告王某与被告之间签过两份合同,一份是《房屋买卖合同》,一份是《抵押借款合同》,借款合同约定的借款金额为715000元,与买卖合同约定的房款金额相同,王某与被告之间是借款关系,系争房屋是作为借款的抵押。原告只给了被告685000元,3万元作为利息直接扣掉了。

经审理查明,系争房屋系被告动迁安置所得的配套商品房。20079月,系争房屋取得新建配套商品房初始登记(大产证),2010622日,系争房屋产权登记于被告李沪某名下。20101118日,原告王某与被告李沪某经上海协合房地产经纪有限公司居间签订《房地产买卖居间协议》一份,双方就被告向原告出售系争房屋事项形成房屋买卖预约关系。同日,原告王某依约支付被告定金5万元,被告向原告王某出具收款收据。

20101128日,原告王某(乙方)与被告李沪某(甲方)签订《房屋买卖合同》一份,约定:由乙方向甲方购买系争房屋;系争房屋转让价款为715000元,乙方应当于20101128日之前向甲方支付685000元,并于交易过户后当日向甲方支付剩余房款30000元;甲方应当自该房地产根据国家或者地方的动迁房政策,可以依法转让登记之日起10个工作日内,和乙方签订《上海市房地产买卖合同》,并在此期间内和乙方一起到房地产所在的房地产交易中心办理房地产产权过户手续;任何一方违约,对方要求继续履行合同而产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费由违约方承担;合同还就房屋买卖的其他事项作了约定。合同一式两份,甲、乙双方各持一份,其中原告持有的合同落款处乙方签字一栏签由王某渝某二人签名,而被告持有的合同落款处仅有王某一人签名,两份合同的条款内容一致。同日,双方签订《抵押借款合同》一份,并在系争房屋上设立了抵押权人为王某、债权数额为715000万元、债务履行期限自20101128日至20151128日的抵押登记。同日,原告母亲董某向被告之兄詹申某转账635000元,被告在记载该笔转账的银行个人业务凭证上签字确认收到该笔款项。被告还向王某出具收款收据一份,该收款收据载明被告收到王某支付的用于购买系争房屋的635000元,并同意将上述款转给詹申某。审理中,董某确认上述635000元的款项系代王某支付购买系争房屋的钱款。嗣后,被告向原告王某交付了系争房屋。现系争房屋已具备过户条件。剩余购房款3万元已由原告交至本院。

另查明,原告为本案诉讼支付律师费38750元。现系争房屋上设有抵押权人为王某、债权数额为715000万元的抵押登记,并且系争房屋因本案处于司法查封状态。

审理中,原告陈述双方签订《抵押借款合同》及在系争房屋上设定权利人为王某的抵押登记,系为了担保系争房屋顺利过户,双方并无真实的借款关系。原告愿意自行涤除系争房屋上的上述抵押登记。

以上事实,由经庭审质证的《房屋买卖合同》、《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、银行个人业务凭证、收款收据、上海市房地产登记簿、物业费收据、律师费发票、案外人董某出具的情况说明、谈话笔录以及原、被告的陈述等证据在案佐证。

本院认为,本案的争议焦点在于:一、原告渝某是否为系争房屋的买受人;二、原告王某与被告的真实意思表示系房屋买卖关系抑或借款关系;三、原告王某有无向被告支付房款。对此,本院作如下分析:

渝某是否为系争房屋的买受人

虽然原告持有的《房屋买卖合同》落款处签有渝某的字样,但被告持有的《房屋买卖合同》落款处并无渝某的签名;双方持有的《房屋买卖合同》首部均注明乙方(买受人)为王某,并无渝某;双方签订的居间协议、房款收据中,也未注明渝某系买受人。并且原告未能提供证据证明《房屋买卖合同》落款处渝某的签名系双方签订该合同时所签,而非事后添加。现被告否认渝某在《房屋买卖合同》上签过字,故原告关于渝某同为《房屋买卖合同》买受人的主张,本院不予支持。原告辩称王某渝某系夫妻关系,王某有权代理渝某签订买卖合同。但房屋系重大财产,夫妻之间就房屋买卖并不适用家事代理,并且原告未举证证明王某系受渝某授权委托代为办理房屋买卖,故原告的上述辩称,本院不予支持。因此,原告渝某并非《房屋买卖合同》的相对方,原告王某与被告签订的《房屋买卖合同》对渝某不产生约束力,原告渝某无权要求被告将系争房屋过户至其名下。但对于被告辩称的原告持有的合同系伪造的意见,本院认为,两份合同虽在渝某的签名、被告的身份证号码位数等细节存在出入,但两份合同在签订时间和合同条款上完全一致,被告对其本人持有的《房屋买卖合同》也并无异议,故被告的上述意见,本院不予支持。对于被告辩称的渝某非适格当事人故合同不成立的意见,于法无据,本院亦不予支持。

二、原告王某与被告的真实意思为房屋买卖抑或借贷关系

原告王某与被告于同日签订《抵押借款合同》和《房屋买卖合同》各一份。对于双方的真实意思,被告认为双方实际系借款关系,被告在系争房屋上设定抵押以担保原告的债权。原告认为双方系房屋买卖关系,《抵押借款合同》及抵押登记只是为了担保系争房屋交易安全。本院认为:其一,被告当庭陈述其去中介公司卖房,中介找到原告王某,于是双方就房屋价款等事项进行了磋商并达成合意,可见被告具有向原告王某出售系争房屋的真实意思表示;其二,双方签订的《抵押借款合同》及在系争房屋上设定的抵押,抵押权人为系争房屋购买方王某,债权金额与系争房屋转让价款完全一致,债务履行期限为五年,与双方签订《房屋买卖合同》时能够预见到的满足过户条件的年限相符;其三,被告表示其收到王某685000元系借款,但被告向王某出具的两份收款收据均表明上述款项为购买系争房屋的房款;其四,被告未就双方之间存有真实的借款关系及资金往来情况予以举证证明。据此,被告关于原、被告之间实际系借款关系的辩称,无事实依据,本院不予采信。而原告关于双方系房屋买卖关系,设定抵押登记系为了担保系争房屋顺利过户的意见,与事实和动拆迁房屋交易习惯相符,本院予以采信。

三、原告王某有无向被告支付房款

关于房款支付,被告对第一笔五万元无异议,但对于第二笔635000元,被告认为系董某支付,其不认识董某,故不能确认该笔款项是否系董某代原告支付。现董某已确认该笔款项系其代王某支付系争房屋的房款,而被告出具的收款收据和董某转账至詹申某的转账凭证可以相互印证,证明李沪某收到了上述款项。据此,被告辩称原告王某未支付房款的意见,本院不予采信,原告王某已向被告支付房款635000元。

综上所述,原告王某与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,又不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。原告王某已按约支付了房款,剩余的3万元款项亦已交至本院,现系争房屋已具备过户条件,故原告王某要求被告协助办理将系争房屋的产权过户至原告王某名下的诉请,于法有据,本院予以支持。原告渝某非系争房屋的买受人,其要求被告将系争房屋产权过户至其名下的请求,本院不予支持。系争房屋上设定的权利人为原告王某的抵押登记,系双方为担保系争房屋顺利过户而设定,现原告王某自愿涤除上述抵押登记,并无不当,本院予以支持。《房屋买卖合同》约定,任何一方违约,对方要求继续履行合同而产生的费用包括但不限于律师费、诉讼费由违约方承担。现被告在系争房屋已具备过户条件的情况下未配合原告王某办理过户手续,构成违约,应承担违约责任。现原告主张被告应依约赔偿其本次诉讼的律师费38750元,并提供了律师费发票,原告的请求有事实和法律依据,本院予以支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

一、原告王某于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区瑞浦路XXXXXXXXX室房屋上设定的抵押权人为王某、债权数额为715000元的抵押登记;

二、被告李沪某于上述抵押涤除后立即协助原告王某办理将上海市浦东新区瑞浦路XXXXXXXXX室房屋产权过户至原告王某名下的手续;

三、原告王某于上述第二项履行完毕后立即将剩余购房款3万元支付给被告李沪某

四、被告李沪某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付律师费38750元;

五、驳回原告渝某的全部诉讼请求。

负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费11337元,财产保全费4095元,共计15432元由被告李沪某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长  闵 

代理审判员  唐

人民陪审员  钱

二〇一三年九月十七日

书 记 员  吕 

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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